Ablauf

Sechs Phasen. Bei jeder steht dasselbe: was Sie mitbringen, was Sie entscheiden, was es Sie an Zeit kostet, woran es hängt — und wer am Tisch sitzt.

Nicht jedes Vorhaben braucht alle sechs. Manche enden nach der Einreichung oder nach der Ausführungsplanung; dann führt jemand anderer die Bauaufsicht.

01 · Erstgespräch

Ort, Bestand, Vorstellungen. Wir treffen uns dort, wo gebaut werden soll — nicht im Büro. Was da ist, entscheidet mehr als das, was gewünscht wird. Widmung, Gefahrenzonen und die Grenzen des Grundstücks sehen wir vor dem Gespräch nach.

Sie bringen: die Grundstücksnummer oder Adresse. Bestandspläne und Ihre Wunschliste, wenn es sie gibt. Und die drei Dinge, die nicht mehr gehen.
Sie entscheiden: ob es weitergeht.
Ihr Aufwand: ein Termin vor Ort.
Woran es hängt: an diesem Termin — sonst an nichts. Die Auskünfte zum Grundstück holt das Büro vorher ein.
Am Tisch: Sie und David Längle.

02 · Vorentwurf

Varianten, Bebaubarkeit, erste Kostenschätzung. Mehrere Wege, jeder am Bestand und an den Bauvorschriften geprüft — mit einer Kostenschätzung daneben, nicht erst am Ende.

Sie bringen: den Rahmen, den das Vorhaben kosten darf. Ohne ihn ist eine Kostenschätzung eine Zahl ohne Gegenüber.
Sie entscheiden: die Variante. An dieser Entscheidung hängt alles Weitere; danach wird es teuer, sie zu ändern.
Ihr Aufwand: Besprechungen, in denen Sie Pläne lesen und Fragen stellen. Zwischen den Terminen Zeit, um es sich zu überlegen.
Woran es hängt: an Ihrer Entscheidung für eine Variante. Daran, ob Bestandspläne da sind — fehlen sie, muss der Bestand zuerst aufgemessen werden. Und an den Auflagen der Behörden: manche sind für das Grundstück im Voraus bekannt, andere entstehen erst im Verfahren — durch einen Gestaltungsbeirat oder durch Raumpläne und Regeln, die die Gemeinde selbst festlegt. Diese zeigen sich teils erst nach der ersten Abgabe bei der Behörde.
Am Tisch: Sie und David Längle.

03 · Entwurf und Einreichung

Der Entwurf wird zum Einreichplan: Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung, Energieausweis — nach der Vorarlberger Baueingabeverordnung. Vor der Einreichung die Abstimmung mit Bauamt und Nachbarn.

Sie bringen: den Nachweis, dass Ihnen das Grundstück gehört (Grundbuch), oder die Zustimmung des Eigentümers. Ihre Unterschrift auf dem Bauantrag.
Sie entscheiden: die Freigabe der Einreichung. Was danach geändert wird, geht wieder über die Behörde.
Ihr Aufwand: die Unterschriften. Bei bewilligungspflichtigen Vorhaben die Bauverhandlung, zu der auch die Nachbarn geladen werden.
Woran es hängt: an der Gemeinde. Das Verfahren liegt dort; kleinere Vorhaben werden nur angezeigt. Wie lange es dauert, hängt von der Gemeinde und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab — unvollständig eingereicht heißt nachgefordert.
Am Tisch: Sie, David Längle, das Bauamt. Bei der Bauverhandlung die Nachbarn.

04 · Ausführungsplanung

Die Pläne, nach denen gebaut wird: Details, Tragwerk mit dem Statiker, Haustechnik. Dann die Ausschreibung — je Gewerk, also je Handwerk, ein Leistungsverzeichnis, dazu die Angebote der Firmen und der Preisvergleich.

Sie bringen: nichts Neues. Gearbeitet wird mit dem, was seit dem Vorentwurf feststeht.
Sie entscheiden: die Vergaben, je Gewerk eine Firma. Und alles, was man später sieht und angreift: Boden, Fenster, Fassade, Bad.
Ihr Aufwand: der höchste in der Planung. Viele Entscheidungen, jede vor der Vergabe. Wer hier zügig entscheidet, spart im Bau.
Woran es hängt: an Ihren Entscheidungen — keine Vergabe ohne sie. Und an den Firmen, die für ihr Angebot Zeit brauchen.
Am Tisch: Sie, David Längle, Tragwerksplanung, Haustechnik. Die Firmen erst mit ihrem Angebot.

05 · Örtliche Bauaufsicht

Auf der Baustelle vertritt David Längle Ihre Interessen gegenüber den Firmen: Ausführung nach Plan, Termine, Mängel. Bautagesberichte, Aufmaße (was gebaut wurde, nachgemessen) und Rechnungen werden geprüft, bevor Sie zahlen. Bautagesberichte und Regieblätter — die Stunden für Arbeiten, die nicht im Angebot stehen — haben Einspruchsfristen; wer sie verstreichen lässt, hat anerkannt. Das läuft im Büro mit, nicht bei Ihnen.

Sie bringen: nichts Neues. Was die Firmen brauchen, steht in den Plänen aus der Ausführungsplanung.
Sie entscheiden: Änderungen im Bau. Was vom Plan abweicht, kostet Geld oder Zeit, meist beides. Die Entscheidung bleibt Ihre, mit der Zahl daneben.
Ihr Aufwand: Baubesprechungen vor Ort und Rechnungsfreigaben.
Woran es hängt: an den Firmen und ihren Terminen — und an jeder Änderung, die während des Baus kommt.
Am Tisch: Sie, David Längle, die Bauleiter der Firmen.

06 · Abnahme und Übergabe

Begehung mit jeder Firma, Mängelliste mit Fristen, Nachkontrolle. Die Fertigstellung wird der Gemeinde gemeldet. Sie bekommen die Unterlagen zum Haus: Pläne, Energieausweis, geprüfte Schlussrechnungen — und je Gewerk das Datum, ab dem die Gewährleistung läuft.

Sie bringen: Ihren Blick. Was Ihnen bei der Begehung auffällt, kommt auf die Liste.
Sie entscheiden: die Abnahme. Unterschrieben wird, wenn die Liste leer ist oder jeder Punkt einen Termin hat.
Ihr Aufwand: die Begehung. Danach ein Ordner, der vollständig ist.
Woran es hängt: an den Firmen — jeder Mangel hat eine Frist, und die Nachkontrolle wartet darauf.
Am Tisch: Sie, David Längle, die Firmen.